盘活存量资产 公募REITs释放基建投资新活力

沪深交易所首批9只基础设施公募REITs(基础设施领域不动产投资信托基金)正式上市，是我国公募REITs发展的关键一步，如何把这一国际市场上成熟的不动产金融产品，结合我国经济社会发展需要和基础设施投融资领域的实际情况，以试点方式稳步启航，探索出一条适应我国国情的基础设施公募REITs发展道路，一直以来受到各方诸多关注。

市场的高度关切，源于这一投融资工具所具有的多重现实意义。宏观层面，公募REITs的推出有利于服务国家战略，提升金融服务实体经济能力。近年来，我国新区域协调发展空间格局进一步拓展，京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南自贸港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域经济发展战略稳步推进，中央明确要求加快新型基础设施建设，深入推进重大区域发展战略，加快国家重大战略项目实施步伐。公募REITs作为永续、权益型金融产品，能够盘活存量资产，提升不动产投资的投资效率，是实现基础设施投融资机制创新的重要工具。从首批9只产品看，所投基础设施项目涵盖垃圾处理及生物质发电、收费公路、产业园区、仓储物流和污水处理等类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区等重点区域。

基础设施公募REITs在我国的潜在市场规模巨大。改革开放40多年来，经过长期的基础设施投资建设，我们积累了大量成熟运营的优质项目，主要集中在交通、能源、环保、市政等领域。以粤港澳大湾区为例，有机构推算，粤港澳大湾区可通过REITs盘活的不动产规模达34万亿元，从这些存量基础设施中筛选出5%到10%的资产进行REITs运作，对应的REITs市场规模就已经能够形成全球排名第二的REITs市场。

从资本市场建设的角度看，公募REITs作为股票、债券和基金等传统金融工具之外的另一类创新型金融产品，有利于丰富资本市场投融资工具，促进多层次资本市场发展。一方面，这类产品收益相对稳定，具有中等风险、中等收益的特征，从而较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求;另一方面，公募REITs产品流动性较高，公募发行认购门槛低，由专业机构管理，可引导部分民间资金配置于优质、现金流稳定的不动产资产。

借由这一新的资产证券化产品，市场各参与主体的活力都将得到进一步增强：政府机构可以将基础设施资产或权益让渡给社会资本，从而收回资金用于滚动建设，改善地方政府负债水平;原始权益人可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力;投资者则能够更直接地分享到国家区域重大发展战略的红利，享受基础设施稳定的运营收入带来的投资收益。

此前的认购情况显示，首批9只公募REITs产品网下投资者和公众投资者平均有效认购倍数均较高，投资者认购踊跃。这固然与首批产品底层资产盈利状况稳健、收益确定性和吸引力较高有关，但也要看到，投资者提升对新产品的认知需要时间。在公募REITs起步阶段，一些投资者对于这一产品的风险收益特点还缺乏了解，对于其背后存在的价格波动风险、基础设施项目运营风险等所知不多。

首批试点项目能否顺利稳步起步，仍有待市场考验，需要各方既保持热情，又保持理性冷静，共同应对可能出现的各种问题。对于监管机构而言，对公募REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，是维护市场良好生态的合宜之举。对于投资者来说，更需要在投资前对相关资产的商业模式进行充分了解，保持一种理性投资的心态。

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