二手房降价渐成趋势 北京顶级学区房失去光环

8月份，北京热浪滚滚，但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。仅仅一个月，北京曾经的顶级学区已然大变天，市场价与相邻片区几近拉平。

不仅是北京，在杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩，已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下，补上二手房这个“漏洞”，成为多地政策焦点。

北京：顶级学区房失去光环

扫完健康码，穿过坑坑洼洼的水泥路，便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同，小区房龄超过三十年。小区树荫环绕，但一进入楼道，眼睛便仿佛丧失了功能，灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。

中介小吴对这里很熟悉，最近几天，他带了好几拨人前来看房，但结果都不甚理想。“德胜的价格还会不会再降?”“现在买德胜，以后孩子上小学能保障吗?”面对看房者的疑问，小吴只能无奈微笑，或给出保守的参考建议。

一个月前，那些“7·31”政策后置业德胜、月坛、金融街学区的家长发现，花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏，在大量生源和多校划片政策下，原先看中的对口小学，不再是笃定的囊中之物。自此，这几个北京顶级学区开始从高峰滑落，成交价大面积下降。

“受政策影响，德胜学区房的价格瞬间下来了，以前这片单价大约16万，现在就是13万~14万。”小吴称。

不仅如此，因西城区市场交易放缓，朝阳、海淀等区域也受到影响。“看着德胜房价哗啦啦下降，我们也很紧张。”朝阳一中介称，年初时，手头一套房源报价1300万左右，现在降到1100万了，海淀也出现了降价案例。

学区房永不跌的神话，在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区，但在如今市场环境下，购房者的观望心态与日俱增。

杭州：二手房成交量腰斩

调控重锤落地前，杭州楼市热了很多年，新房“万人摇”现象频繁出现，新房火热也带动着二手房房价不断攀升。

今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛——落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套;非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

嗅觉灵敏的二手房市场动向其实早于新政。今年3月，杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下6179套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。

8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米，相比成交情况最“冷”的2月份，还低了近2000元/平方米。

居高不下的二手房库存也动摇着卖家的心态，价格有了松动的迹象。

“新政之后，有业主调低价格，有人干脆撤掉房源，不愿意降价所以不卖了。”杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示。一名杭州购房者表示，她一直关注西湖区银泰城一小区，新政前挂牌价降了20万，新政发布后，立刻又降价10万。

杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划(征求意见稿)》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

上述意见稿出台不久后，7月27日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7.85万元/平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。业内人士认为，这一场凉透的法拍，是对学区房价格进行了新的锚定。

楼市调控预期不放松

从以上楼市热点地区表现可知，全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。

7月23日，住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知，其中明确：三年内整顿好房地产市场，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责”。话音刚落，上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。

中金固收认为，2015年之前房地产调控政策基本是一刀切，通过限购限贷等进行全面调控，而2015年之后赋予地方更大自主权，尽管房价上涨高的城市会受到调控，但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市，这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。

但如今，楼市调控进入了新局面，力度与决心都是空前的。

此外，纵观7月以来出台的调控，补上二手房这个“漏洞”成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前，深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。

业内人士认为，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到80%，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看，包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。

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