小区分红不应该是稀缺的风景 不只是钱的问题

临近年末，与分红有关的各种消息都出来了。除了经常见到的公司分红，以及有些富裕村分红外，现在又多了一个“小区分红”。近日，杭州某小区拿出了120万元的经营性收入来给业主们分红，该小区有住户1041户，每户可分得超1000元。这120万元是小区业主共有部分的经营性收入，一部分来自商铺租金，一部分来自地下车位的租金。

看到这个“别人家的小区”，很多人羡慕不已。其实。平均下来，每户也就千把块钱，更重要的还是其象征意义。一直以来，小区物业给人的印象就是收钱，收钱才干活，有时收钱还不肯干活，或者干不好活。而现在竟然分红了，意味着小区治理有了新的可能性。

这不是物业善心大发，而是业主固有权利。每一个小区，都是由各个业主的专有部分和业主们的共有部分组成的。根据物权法,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区道路、外墙、电梯等共有部分在运营过程中产生的收益，当然归产权人，也就是广大业主。而物业只是接受业主委托，并无收益权。

小区分红，要建立在“不差钱”基础上。对于物业来说，收益主要来自两部分，一是物业费，二是共有部分收益。这些年来物业费一涨再涨，有些小区物业费都快要达到当地最低工资线了。而共有部分，且不说小区车位出租就是一笔庞大收入，就拿公共区域广告来说，也是一笔不菲收入。运作得好，会是一块“肥肉”。

可是真要走近物业公司，钻进耳朵里的基本都是“穷穷穷”。这里面可能有两种情况，一是物业有积余，就是不肯拿出来。解决这个问题，需要好好给物业普下法。二是物业提供的账本，确实看不到有积余。我曾经看过很多小区年底公布的账单，基本都是勉强收支平衡，有的还入不敷出。在公共收益这块，除了车位收益外，类似广告等衍生收益，要么基本没有，要么极其有限。

“一分钱难倒英雄汉”，真没钱似乎也没什么办法。问题的关键就在于，很多小区真的没钱吗?或者真的挣不到钱吗?从收入上讲，现在新业态竞相涌现，只要肯动脑筋，肯定大有作为。而且事实上，不少小区都引进了新业态，可是这些项目在账面上却看不到什么收入。从支出上讲，很多费用合理吗?曾经看过一个小区，每年几十万元把绿化外包，有些区域绿化毁坏了，也只是从小区其他区域移栽花木过来，这么多年，就没有一棵树进小区。更搞笑的是，说是外包给专业绿化公司，其实包给的是一个什么都不懂的包工头，修剪树木时再找几个什么都不懂的民工。这里面的故事太多，很多连编剧都想不出来。

从媒体报道的几家分红小区来看，情况不一，但有一点是相同的，那就是都有一个相对有为的业委会。杭州这家小区能够分红，与业委会就有着很大关系。业委会强，则小区兴。可想把一盘散沙的业主组织起来，成立业委会，存在很多困难，目前小区成立业委会的比例还比较低。即便成立起来了，也未必就能发挥作用。有个朋友曾经担任过业委会主任，后来辞职了，据其讲，物业对业委会主任往往采取拉拢等手段，而当业委会主任想有所作为时，又存在业主不支持不配合等问题，有业主甚至还在一旁说风凉话。很多问题反映到社区乃至主管部门，也是石沉水底，悄无声息。

小区分红，不只是钱的问题。城市是由一个个小区组成的，城市治理体系和治理能力现代化，离不开小区治理创新，而现代化的小区治理体系，需要物业、业主、业委会、社区、主管部门共同答卷。就目前来看，最能突破的，还是把业委会普遍成立起来，使其充分发挥作用，全面融入到物业管理的方方面面。倘能如此，“小区分红”将不会成为稀缺的风景。(毛建国)

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